Szukając oszczędności czasu oraz funduszy, niektórzy mogą rozważać pominięcie pewnych procedur związanych z wynajmem mieszkania. Wynajmujący regularnie spotykają się z pytaniem o to, czy pełne sformalizowanie relacji z lokatorem można przeprowadzić w zaciszu domowym, omijając kancelarie prawne. Umowa najmu okazjonalnego cieszy się ogromną popularnością ze względu na ochronę, jaką daje właścicielom nieruchomości. Warto jednak precyzyjnie wyjaśnić, gdzie leży granica między swobodą umów a bezwzględnymi wymogami przepisów prawa, aby nie narazić się na dotkliwe rozczarowanie w przyszłości.
Spis treści
- Forma prawna a ważność szczególnych zapisów umowy
- Najczęstsze pytania o najem okazjonalny i wymogi notarialne
- Czy umowa najmu okazjonalnego bez notariusza jest ważna?
- Które załączniki do umowy bezwzględnie wymagają formy aktu notarialnego?
- Czy można spisać umowę, ale bez wskazywania innego lokalu?
- Jakie ryzyko ponosi wynajmujący, decydując się na oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zwykłej formie pisemnej?
- Jak bezpiecznie i zgodnie z prawem sfinalizować najem okazjonalny?
Forma prawna a ważność szczególnych zapisów umowy
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, najem okazjonalny nie jest po prostu kolejnym rodzajem zwykłego kontraktu, który można w całości spisać na zwykłej kartce papieru. Istotą tej konstrukcji prawnej jest przeniesienie ciężaru ewentualnego sporu z sali sądowej bezpośrednio w ręce komornika. Aby taki mechanizm mógł zadziałać, państwo wymaga zaangażowania osoby zaufania publicznego, jaką jest notariusz.
Samo porozumienie określające wysokość czynszu, okres trwania najmu czy zasady korzystania z lokalu sporządza się w zwykłej formie pisemnej. Jednak to, co decyduje o unikalnym charakterze tego zobowiązania, to pakiet obowiązkowych załączników. Umowa najmu okazjonalny bez aktu notarialnego obejmującego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji powoduje, że umowa ta nie korzysta z przewidzianej dla niej uproszczonej procedury opróżnienia lokalu.
Najczęstsze pytania o najem okazjonalny i wymogi notarialne
Brak jednoznacznej wiedzy na temat przepisów sprawia, że wynajmujący często popełniają błędy już na etapie konstruowania porozumienia.
Czy umowa najmu okazjonalnego bez notariusza jest ważna?
Taka umowa pozostaje ważna, ale wyłącznie jako standardowa, tradycyjna umowa najmu. Jeżeli strony podpiszą dokument zatytułowany „umowa najmu okazjonalnego”, lecz nie udadzą się do kancelarii notarialnej w celu sporządzenia kluczowego załącznika, następuje automatyczne przekształcenie stosunku prawnego w zwykły najem. Dla właściciela mieszkania oznacza to utratę najważniejszych uprawnień wynikających z przepisów dotyczących najmu okazjonalnego. W razie problemów z lokatorem, który nie płaci i nie chce się wyprowadzić, właściciel podlega wszystkim restrykcyjnym przepisom lokatorskim, co wymusza przejście przez standardową, często wieloletnią procedurę sądową o eksmisję.
Które załączniki do umowy bezwzględnie wymagają formy aktu notarialnego?
Formy aktu notarialnego wymaga wyłącznie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu. Podstawą prawną jest tutaj artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Co ważne, pozostałe załączniki – czyli wskazanie przez najemcę innego lokalu oraz zgoda właściciela tamtej nieruchomości na przyjęcie lokatora – nie muszą mieć formy aktu. W ich przypadku wystarczy zwykłe pismo, przy czym dla celów dowodowych pod zgodą drugiego właściciela warto poświadczyć podpisy u notariusza.
Czy można spisać umowę, ale bez wskazywania innego lokalu?
Aby zawrzeć skuteczną umowę najmu okazjonalnego, konieczne jest przygotowanie kompletu dokumentów wymaganych przez ustawę. Do przygotowania aktu niezbędne jest wcześniejsze dostarczenie oświadczenia zawierającego adres rezerwowy oraz pisemnej zgody osoby, do której ten lokal należy. Wszystkie te elementy są ze sobą ściśle powiązane i stanowią nierozerwalną całość w świetle przepisów ustawy.
Postaw na najem okazjonalny!
Jakie ryzyko ponosi wynajmujący, decydując się na oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zwykłej formie pisemnej?
Takie oświadczenie nie stanowi tytułu egzekucyjnego i nie wywołuje skutków przewidzianych dla aktu notarialnego sporządzonego na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Polskie prawo w kwestiach egzekucyjnych jest wyjątkowo rygorystyczne. Zwykłe pisemne zapewnienie lokatora, że w razie problemów podda się komornikowi, nie jest traktowane przez sądy jako tytuł egzekucyjny. W efekcie, gdy nadejdzie kryzys, właściciel zostanie z bezwartościowym arkuszem papieru i będzie musiał walczyć o odzyskanie nieruchomości na ogólnych zasadach, co wiąże się z ogromnymi kosztami i stratą czasu.
Jak bezpiecznie i zgodnie z prawem sfinalizować najem okazjonalny?
Właściwe przeprowadzenie całej procedury wymaga zachowania określonej kolejności działań. W pierwszym kroku strony przygotowują i podpisują treść głównej umowy najmu w formie pisemnej. Następnie najemca gromadzi oświadczenia dotyczące lokalu zastępczego. Z tak przygotowanym kompletem dokumentów oraz tekstem umowy lokator udaje się do wybranej kancelarii notarialnej, gdzie urzędnik sporządza akt notarialny zawierający rygor egzekucyjny.
Ostatnim, lecz równie ważnym krokiem, o którym właściciele nagminnie zapominają, jest zgłoszenie faktu zawarcia umowy do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Wynajmujący ma na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Dopiero łączne spełnienie wszystkich tych kryteriów – formy pisemnej umowy, aktu notarialnego dla oświadczenia o egzekucji oraz zgłoszenia do fiskusa – daje pełne bezpieczeństwo prawne. Koszt taksy notarialnej okazuje się wtedy niewielką ceną za zminimalizowanie ryzyka i gwarancję spokoju przez cały czas trwania współpracy.
W praktyce większość problemów nie wynika z samego aktu notarialnego, ale z błędnie przygotowanych dokumentów do najmu okazjonalnego. Brak któregoś z wymaganych załączników lub nieprawidłowo sporządzone oświadczenia mogą pozbawić właściciela części ochrony przewidzianej przez ustawę. Dlatego warto zadbać o poprawność całej dokumentacji jeszcze przed podpisaniem umowy.
