Dlaczego adres do eksmisji jest kluczowy przy najmie okazjonalnym?

Wielu właścicieli mieszkań podpisując umowę najmu okazjonalnego, skupia się głównie na samej umowie i akcie notarialnym, pomijając najważniejszy element całego zabezpieczenia – adres do eksmisji, czyli lokal zastępczy wskazany przez najemcę.

To właśnie ten dokument najczęściej decyduje o tym, czy najem okazjonalny będzie realnym zabezpieczeniem, czy jedynie formalnością bez większej wartości prawnej.

Brak prawidłowo wskazanego adresu lub błędy formalne w oświadczeniu mogą skutkować utratą uproszczonej procedury opróżnienia lokalu i znacząco utrudnić odzyskanie nieruchomości w przypadku problematycznego lokatora.

Dlatego właściciele mieszkań coraz częściej szukają bezpiecznych i sprawdzonych rozwiązań, które pozwalają prawidłowo przygotować cały proces już na etapie podpisywania umowy. Zachęcamy do przeczytania naszego dzisiejszego artykułu, żeby zdobyć rzetelne informacje na ten temat!

Czym jest najem okazjonalny i co go wyróżnia?

Najem okazjonalny to szczególna forma umowy najmu lokalu mieszkalnego, uregulowana w art. 19a–19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Może z niej korzystać wyłącznie właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony – maksymalnie 10 lat – i wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

To, co odróżnia najem okazjonalny od „zwykłego” najmu, to przede wszystkim zdecydowanie uproszczona i przyspieszona procedura eksmisji lokatora, który nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy. W standardowym najmie wyeksmitowanie lokatora może ciągnąć się latami – postępowania sądowe, oczekiwanie na lokal socjalny, sezon ochronny zimowy. Najem okazjonalny te bariery w znacznym stopniu eliminuje.

Obligatoryjne dokumenty przy najmie okazjonalnym

Najem okazjonalny wymaga złożenia przez najemcę trzech odrębnych dokumentów. Są one integralną częścią tej instytucji prawnej – bez któregokolwiek z nich umowa traci swój szczególny charakter i staje się zwykłą umową najmu, pozbawioną specjalnych narzędzi egzekucyjnych.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Sporządzone w formie aktu notarialnego oświadczenie, w którym najemca dobrowolnie zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela. Stanowi tytuł egzekucyjny bez konieczności wytaczania odrębnego powództwa.

Oświadczenie wskazujące adres lokalu zastępczego

Najemca wskazuje konkretny lokal, do którego może się przeprowadzić w razie konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Jest to właśnie adres lokalu zastępczego do eksmisji.

Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego po eksmisji

Osoba trzecia, dysponująca lokalem wskazanym jako adres eksmisji, składa pisemne oświadczenie, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy (i ewentualnie osób z nim mieszkających) w swoim lokalu.

Zgłoszenie umowy do Urzędu Skarbowego

Aby najem okazjonalny był skuteczny w świetle prawa, właściciel ma ustawowy obowiązek zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla swojego miejsca zamieszkania.

Ma się na to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (wydania lokalu) – jeśli nie dopełni się tego obowiązku w terminie, umowa automatycznie traci status najmu okazjonalnego i staje się „zwykłym” najmem, nie zapewniając uproszczonej procedury. Najemca ma prawo żądać od właściciela potwierdzenia dokonania takiego zgłoszenia.

Czym dokładnie jest adres do eksmisji?

Adres do eksmisji to adres konkretnego lokalu mieszkalnego, do którego najemca będzie mógł (i będzie zobowiązany) się wyprowadzić po zakończeniu najmu okazjonalnego. Lokal ten musi spełniać kilka niżej wymienionych warunków.

• Musi być lokalem mieszkalnym – nie może to być np. biuro czy garaż.
• Musi znajdować się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
• Musi istnieć w chwili składania oświadczenia (nie może to być lokal „planowany”).
• Właściciel lub inna uprawniona osoba musi wyrazić pisemną zgodę na zamieszkanie.
• Zgoda powinna obejmować wszystkich domowników lokatora, nie tylko jego samego.

Oświadczenie wskazujące adres eksmisji nie musi być złożone u notariusza – wystarczy forma pisemna. Natomiast samo zobowiązanie do opróżnienia lokalu musi przybrać formę aktu notarialnego, gdyż będzie podstawą egzekucji komorniczej.

Dlaczego adres do eksmisji jest tak ważny?

Żeby zrozumieć, dlaczego adres do eksmisji jest tak istotny, trzeba spojrzeć na problem z perspektywy właściciela, który stara się odzyskać swoje mieszkanie po zakończeniu umowy.

W zwykłym najmie największą barierą jest obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego przez gminę. Sąd orzekający eksmisję musi zbadać, czy lokatorowi przysługuje do niego prawo – a jeśli tak, eksmisja zostaje wstrzymana do czasu, gdy gmina taki lokal zaproponuje. W praktyce oznacza to niekiedy kilka lat oczekiwania, przez które właściciel nie może dysponować swoją własnością.

W przypadku najmu okazjonalnego ustawa wprost wyłącza stosowanie przepisów o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Właściciel, który uzyskał akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, może po bezskutecznym upływie terminu wyprowadzki złożyć wniosek do sądu o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę bezpośrednio do komornika.

Co się dzieje, gdy najemca nie wskaże ważnego adresu?

To jeden z najczęstszych problemów praktycznych przy zawieraniu umów najmu okazjonalnego. Najemca wskazuje adres lokalu zastępczego po eksmisji, ale:

• właściciel wskazanego lokalu nie wyraża zgody lub cofa ją w trakcie trwania umowy;
• lokal przestał istnieć (np. sprzedaż, wyburzenie, adaptacja na inne cele);
• osoba, która wyraziła zgodę, straciła tytuł prawny do lokalu;
• najemca podał nieprawdziwe dane – lokal faktycznie nie istnieje;
• zgoda obejmuje tylko najemcę, ale nie jego rodzinę.

W sytuacji, gdy adres eksmisji staje się nieaktualny w trakcie trwania umowy, najemca ma obowiązek niezwłocznie wskazać nowy lokal i dostarczyć stosowne oświadczenia. Jeśli tego nie zrobi w terminie (najemca ma 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o utracie możliwości zamieszkania w dotychczas wskazanym lokalu), wynajmujący może wypowiedzieć umowę.

Jeśli najemca nie wskaże nowego adresu eksmisji po utracie ważności poprzedniego, właściciel może wypowiedzieć umowę, ale traci szczególny tryb eksmisji. Koniecznie należy zadbać o aktualność tych oświadczeń przez cały czas trwania najmu.

Jak przebiega procedura eksmisji przy najmie okazjonalnym?

Gdy umowa wygaśnie lub zostanie skutecznie rozwiązana, a lokator odmawia wyprowadzki, właściciel nie musi wytaczać pełnego powództwa eksmisyjnego. Procedura jest znacznie prostsza.

1. Żądanie opróżnienia lokalu

Właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, wyznaczając termin – nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania. Musi być ono sporządzone na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela

2. Wniosek o klauzulę wykonalności

Po bezskutecznym upływie terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd bada przede wszystkim formalne przesłanki nadania klauzuli wykonalności, w tym wymagane załączniki.

3. Egzekucja komornicza

Z tytułem wykonawczym (akt notarialny + klauzula) właściciel kieruje się do komornika. Ten przeprowadza egzekucję – opróżnienie lokalu – i kieruje lokatora właśnie pod wskazany wcześniej adres eksmisji.

Adres do eksmisji a bezpieczeństwo właściciela – praktyczne wskazówki

Co należy sprawdzić i zabezpieczyć? Wyjaśniamy w dalszej części artykułu.

Weryfikacja adresu przed podpisaniem umowy

Nie wystarczy przyjąć oświadczeń „na słowo”. Warto poprosić o dokumenty potwierdzające, że wskazana osoba faktycznie dysponuje tytułem prawnym do lokalu zastępczego – odpis z księgi wieczystej, umowa najmu lub akt notarialny nabycia. Choć samo wskazanie adresu przez najemcę nie wymaga formy notarialnej, to oświadczenie właściciela tego lokalu (zgoda na zamieszkanie) – na żądanie wynajmującego – powinno mieć podpis notarialnie poświadczony.

Klauzula aktualizacyjna w umowie

Warto zawrzeć w umowie najmu okazjonalnego wyraźny zapis zobowiązujący najemcę do niezwłocznego (np. w ciągu 7 lub 14 dni) informowania wynajmującego o każdej zmianie dotyczącej adresu eksmisji – wyprowadzce właściciela lokalu zastępczego, sprzedaży tego lokalu, wycofaniu zgody.

Cykliczne przypomnienia

Przy umowach zawieranych na kilka lat wskazane jest raz w roku pisemnie zapytać najemcę o aktualność wskazanego adresu eksmisji. Korespondencja mailowa z potwierdzeniem odbioru może stanowić dowód w ewentualnym sporze.

Lokal własnościowy a lokatorski

Jeśli właściciel lokalu zastępczego sam jest lokatorem (tj. najemcą), jego zgoda ma ograniczoną wartość – nie może skutecznie zapewnić miejsca zamieszkania najemcy eksmitowanemu bez ryzyka, że sam zostanie zmuszony do wyprowadzki. Bezpieczniej, gdy wskazany lokal stanowi własność osoby składającej zgodę albo osoba ta ma stabilny tytuł prawny do lokalu.

Jeśli najemca zamierza wskazać jako adres eksmisji lokal bliskiej osoby (rodziców, partnera), dobrze jest zadbać, by oświadczenie obejmowało wyraźnie wszystkich domowników lokatora – małżonka, dzieci, inne osoby prowadzące wspólne gospodarstwo domowe. Oświadczenie odnoszące się wyłącznie do najemcy może być niewystarczające i generować spory przy egzekucji.

Co z najemcą instytucjonalnym?

Od 2017 roku funkcjonuje w Polsce instytucja najmu instytucjonalnego, przeznaczona dla przedsiębiorców wynajmujących lokale w ramach działalności gospodarczej. W przypadku najmu instytucjonalnego nie wymaga się wskazania adresu eksmisji – najemca składa jedynie oświadczenie o poddaniu się egzekucji bez konieczności wskazywania lokalu zastępczego.

Różnica ta jest istotna: brak obowiązku wskazania lokalu zastępczego sprawia, że najem instytucjonalny jest pod tym względem łatwiejszy do zawarcia. Jednak właściciele-osoby fizyczne z tego trybu korzystać nie mogą – i to właśnie adres do eksmisji staje się dla nich zasadniczym elementem ochrony.

 

---

 

Postaw na najem okazjonalny!

---

 

 

Najczęstsze błędy przy formułowaniu oświadczeń

Praktyka notarialna i sądowa ujawnia szereg powtarzających się błędów, które skutkują nieważnością lub bezskutecznością oświadczeń dotyczących adresu eksmisji, a wśród nich:

• brak wskazania konkretnego adresu;
• oświadczenie złożone przez osobę bez tytułu prawnego do lokalu;
• zgoda udzielona jedynie ustnie lub mailem zamiast w formie pisemnej;
• niezaktualizowanie oświadczeń po śmierci właściciela lokalu zastępczego;
• wskazanie lokalu zagranicznego – poza jurysdykcją polskich sądów i komorników;
• brak podpisu właściciela lokalu zastępczego pod oświadczeniem o zgodzie.

Najem okazjonalny – o czym wynajmujący musi zapamiętać?

Adres lokalu zastępczego do eksmisji nie jest formalnością – to fundament, na którym opiera się skuteczność najmu okazjonalnego. Zaniedbanie tego elementu lub bezkrytyczne przyjmowanie oświadczeń bez weryfikacji może sprawić, że w chwili, gdy naprawdę trzeba będzie odzyskać mieszkanie, właściciel będzie zmuszony do toczenia wieloletniego procesu sądowego, którego chciał uniknąć.

Z uwagi na to każda umowa najmu okazjonalnego powinna być przygotowywana ze szczególną starannością, najlepiej przy wsparciu eksperta specjalizującego się w prawie nieruchomości.