Wynajem lokalu, który jest przedmiotem współwłasności wymaga uwzględnienia praw każdego współwłaściciela. Nie dla każdego będzie to oczywiste, szczególnie w sytuacji, w której najemca nie będzie posiadał wiedzy, czy mieszkanie jest współwłasnościowe. Jednak zgoda wszystkich współwłaścicieli nie jest potrzebna w każdej sytuacji. Wszystko zależy od podziału udziałów. W tym wpisie wyjaśniamy wątpliwości, które mogą pojawić się przy wynajmie mieszkania współwłasnościowego.
Czym jest współwłasność?
Współwłasność jest sytuacją prawną, w której prawo własności do tej samej rzeczy, w tym przypadku mieszkania, posiada więcej niż jedna osoba. Wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności: ułamkową i łączną. W przypadku współwłasności ułamkowej każdy posiada daną część. Udziały mogą, ale nie muszą być równe. Przy tym rozwiązaniu, każdy z udziałowców ma prawo do sprzedania lub oddania swojej części i nie musi konsultować się z pozostałymi. Natomiast współwłasność łączna jest szczególną sytuacją prawną, która powstaje m.in. przy małżeńskiej wspólności majątkowej. Taki stan rzeczy sprawia, że wszyscy współwłaściciele posiadają razem całość udziałów. W obu sytuacjach każdy ze współwłaścicieli posiada prawa do korzystania ze współdzielonego mieszkania, ale również obowiązki w formie ponoszenia kosztów utrzymania. Prawem jest również podejmowanie decyzji, jednak te podzielone są na podlegające zwykłemu zarządowi i wykraczające poza jego kompetencje.
Zwykły zarząd to zgodnie z prawem bieżące i rutynowe działania, które służą do codziennego użytkowania i utrzymywania mieszkania, a także pobierania z niego profitów, takich jak czynsz. Takie działania wymagają zgody jedynie większości współwłaścicieli (większości według udziałów, a nie osób). Natomiast poza zwykły zarząd wykraczają działania, które mogą istotnie zmienić stan posiadanego mieszkania lub jego wartość. Takie sytuacje wymagają jednomyślności i zgody wszystkich współwłaścicieli.
Czy wynajem mieszkania mieści się w zwykłym zarządzie?
Polskie prawo zakłada, co do zasady, że wynajem mieszkania mieści się w zwykłym zarządzie i wymaga zgody jedynie większości współwłaścicieli, a nie wszystkich. Wpisuje się w to najem na czas określony. Jednak w przypadku najmu na czas określony trzeba pamiętać, że jeżeli umowa miałaby zakładać okres długoterminowy lub wskazany czas albo warunki najmu byłyby nietypowe, wtedy kompetencje mogą wykraczać poza zwykły zarząd.
W przypadku współwłasności ułamkowej sytuacja z wynajmem mieszkania komplikuje się również, kiedy współwłaściciele posiadają równe udziały i nie są w stanie osiągnąć porozumienia. W takim przypadku żaden z nich nie może samodzielnie wynająć mieszkania, a rozwiązaniem pozostaje wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania czynności, czego dotyczy art. 201 KC.
Czy jeden współwłaściciel może podpisać umowę najmu?
Tak, jeden współwłaściciel może sam podpisać umowę najmu, ale tylko w określonych sytuacjach. Jeżeli chodzi o przypadki, które nie wykraczają poza zwykły zarząd, udziałowiec podpisujący umowę samodzielnie musi występować jako przedstawiciel większości udziałowców. Najpierw musi uzyskać zgodę większości, żeby podpisanie umowy było ważne. Następnie powinien wystąpić o pełnomocnictwo, żeby nikt nie miał wątpliwości, że reprezentuje większość współwłaścicieli.
Natomiast, czy współwłaściciel może wynająć mieszkanie bez zgody większości udziałowców? Podpisując umowę samodzielnie, dany udziałowiec ryzykuje, że pozostali współwłaściciele zażądają uznania jej za bezskuteczną lub wejdą na drogę sądową. Oznacza to, że wynajem bez zgody współwłaścicieli większościowych nie może dojść do skutku, a jeżeli zostanie podpisana taka umowa to może zostać uznana za bezskuteczną.
Co z mieszkaniem należącym do małżonków?
W tym przypadku sytuacja wygląda inaczej niż przy współwłasności ułamkowej. Małżonkowie od momentu zawarcia małżeństwa (jeżeli nie podpisali intercyzy) są objęci współwłasnością łączną. Oznacza to, że wszystko, co nabędą od chwili wejścia w związek małżeński, jest ich majątkiem wspólnym. Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, do jego wynajęcia co do zasady potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Jeżeli jeden z małżonków zawrze umowę bez wymaganej zgody, jej ważność zależy od późniejszego potwierdzenia przez drugiego małżonka.
Jak wygląda sytuacja z najmem okazjonalnym przy współwłasności?
W przypadku najmu okazjonalnego mieszkania, które podzielone jest na udziały między współwłaścicielami, trzeba pamiętać o kilku ważnych aspektach. Przede wszystkim najem okazjonalny całego mieszkania wykracza poza kompetencje zwykłego zarządu, co oznacza, że wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy umowie taką sytuację można rozwiązać na dwa sposoby. Jednym rozwiązaniem jest umieszczenie w umowie zapisu „wynajmujący”, wymienienie w treści umowy wszystkich współwłaścicieli i wtedy każdy z nich musi złożyć swój podpis. Drugą opcją jest podpisanie umowy tylko przez jednego udziałowca, natomiast w takiej sytuacji musi on posiadać pełnomocnictwo podpisane przez pozostałych współwłaścicieli. Bez pełnomocnictwa i zgód umowa może zostać podważona.
Bardzo ważnym elementem są kolejne kroki, które każdy z udziałowców musi wykonać. Właściciel powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. W przypadku współwłasności sposób dokonania zgłoszenia warto dostosować do sytuacji podatkowej współwłaścicieli. Najlepszym rozwiązaniem jest złożenie osobnego formularza zgłoszeniowego, do którego dołączona będzie kopia umowy. W przypadku małżeństw i współwłasności łącznej sytuacja wygląda podobnie. Jeżeli małżonkowie rozliczają się wspólnie, a wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego, wtedy zdarza się, że urzędy skarbowe przyjmują tylko jedno zgłoszenie. Dla pewności dopełnienia formalności najbezpieczniej jest, aby na zgłoszeniu znalazły się podpisy obojga małżonków lub aby złożono dwa osobne formularze.
Zgoda współwłaściciela na wynajem – wzór
Jest kilka elementów, które są kluczowe dla procesu najmu i powinny się znaleźć w zgodzie współwłaściciela na wynajem. Według wzoru są to przede wszystkim dane współwłaściciela wydającego zgodę. Imię, nazwisko, numer PESEL, adres zamieszkania i dane dokumentu tożsamości. Następnie muszą pojawić się dane udziałowca, który podpisuje umowę (w tym przypadku tylko imię, nazwisko oraz wysokość udziałów). Obowiązkowy jest również opis przedmiotu najmu, w tym przypadku mieszkania, z dokładnym adresem i numerem księgi wieczystej. Następnie musi pojawić się treść oświadczenia, z której jasno wynika, że współwłaściciel wyraża zgodę na wynajem. Istotnym elementem, który również należy umieścić, są również warunki najmu i jego czas. Zgoda musi zostać zakończona czytelnym podpisem współwłaściciela.
Jak widać, wynajem mieszkania to nie tylko podpis na umowie, ale też upewnienie się, że masz do tego prawo. Przy współwłasności ułamkowej zwykły najem wymaga zgody większości współwłaścicieli liczonej według udziałów, natomiast najem okazjonalny całego mieszkania, jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, wymaga zgody wszystkich. Najlepiej zabezpieczyć się pisemną zgodą pozostałych współwłaścicieli, która wskazuje dane stron, opis mieszkania oraz warunki i czas najmu – taki dokument oszczędza później sporów o ważność umowy. Przy skomplikowanej sytuacji własnościowej warto zaś zasięgnąć porady prawnika, zanim podpiszemy umowę z najemcą. Warto znać swoje prawa, aby uniknąć problematycznych sytuacji w przyszłości!
