Przy wynajmie mieszkania trzeba pamiętać o kilku formalnościach, które muszą zostać dopełnione, a jedną z najważniejszych jest podpisanie dobrze napisanej umowy najmu. Dzięki temu dokumentowi, zabezpieczone będą prawa i obowiązki najemcy, a także wynajmującego, dlatego warto zadbać, aby wszystkie najważniejsze informacje zostały w nim ujęte. Sprawdź, co musi się znaleźć w umowie wynajmu mieszkania i jakich błędów powinieneś unikać, żeby przy samym podpisie myśleć już tylko o wprowadzeniu się do nowego lokum.
Czy umowa wynajmu mieszkania musi być zawarta na piśmie?
W świetle polskiego prawa nie ma obowiązku podpisywania umowy najmu mieszkania. W przypadku umowy wynajmu na czas nieokreślony lub określony, ale krótszy niż rok, umowa ustna jest jak najbardziej ważna. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku ustnego porozumienia, ani najemca, ani wynajmujący nie posiadają zabezpieczenia w postaci zapisów umowy, w której powinny znaleźć się obowiązki i prawa obu stron. Gdyby między stronami doszło do sporu sądowego, udowodnienie ustaleń umowy ustnej jest bardzo trudne.
Dodatkowo, jeżeli umowa ustna zawarta na czas określony przekroczy okres roku, to zgodnie z art. 660 KC automatycznie staje się umową na czas nieokreślony. Wszystkie te aspekty powodują, że ustna umowa mieszkaniowa występuje najczęściej w przypadku sytuacji wewnątrzrodzinnych.
Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania?
Bardzo ważne jest to, aby w umowie za wynajem mieszkania zawarte zostały wszystkie zapisy, które są kluczowe dla obu stron. Dokument powinien jasno określać prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego. Zawarte muszą być również warunki najmu lokalu i możliwość wypowiedzenia umowy.
Data i miejsce podpisania umowy
Tuż pod nagłówkiem umowy najmu powinna znaleźć się pełna data i miasto, w którym została podpisana.
Dane stron umowy
Następnie muszą pojawić się dane najemcy oraz wynajmującego mieszkanie. W tej sekcji powinny znaleźć się imiona, nazwiska, adresy zamieszkania, numery PESEL i dokumentów tożsamości. Jest to o tyle ważne, że w przypadku problemów między stronami i wejścia na drogę sądową, wszystkie potrzebne dane będą znajdować się w jednym miejscu.
Opis wynajmowanego lokalu
W tej części umowy o najem mieszkania należy umieścić adres wynajmowanego lokalu, powierzchnię (zgodną z zapisem w księdze wieczystej), liczbę pomieszczeń, wyposażenie mieszkania, uszkodzenia (jeżeli takie występują) i dodatkowe pomieszczenia, z których może korzystać lokator (np. balkon czy piwnica). Do umowy można dołączyć protokół zdawczo-odbiorczy, dzięki któremu nie powinny wystąpić spory dotyczące ewentualnych uszkodzeń przy zwrocie lokalu.
Czas trwania umowy
Należy oznaczyć w tej sekcji, czy umowa jest na czas określony, czy nieokreślony. Należy pamiętać, że w przypadku, kiedy taka informacja się nie pojawi to uznaje się, że umowa została zawarta na czas nieokreślony.
Ważnym aspektem jest również fakt, że jeżeli po wygaśnięciu umowy na czas określony, najemca dalej zajmuje lokal, płaci czynsz i wypełnia zapisy zawartej zakończonej umowy, a właściciel nie zgłasza sprzeciwu i pozwala dalej wynajmować mieszkanie najemcy to uznaje się, że umowa wciąż trwa, ale jako umowa zawarta ustnie i na czas nieokreślony.
Informacje o opłatach
W tym segmencie muszą znaleźć się informacje o wszystkich płatnościach, których dotyczy umowa wynajmu mieszkania. Należy wypisać wszystkie opłaty, które musi regulować najemca – wysokość czynszu dla najemcy, czynszu administracyjnego, opłat za wykorzystane media oraz internet i telewizję (jeżeli te znajdują się w mieszkaniu). Poza wysokością kosztów należy zapisać również częstotliwość płatności i ich terminy.
Warunki wypowiedzenia podpisanej umowy
Ta sekcja powinna się znaleźć szczególnie w przypadku umowy za wynajem mieszkania na czas określony. Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę w sytuacji, gdy najemca nie uiszcza czynszu przez co najmniej 3 miesiące lub gdy korzysta z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem i podpisaną umową.
W przypadku umowy o najem lokalu na czas nieokreślony i braku zapisu dotyczącego warunków jej wypowiedzenia, terminy regulują przepisy.
Prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego
Jeżeli sekcja nie zostanie umieszczona w umowie to obie strony obowiązują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Najczęściej do obowiązków i praw najemcy wpisywane jest przede wszystkim terminowa płatność czynszu, informowanie właściciela o ewentualnych usterkach i potrzebie remontu, a także wprowadzanie zmian w mieszkaniu, jednak za zgodą wynajmującego.
Właściciel ma prawo m.in. pobierać kaucję za najem mieszkania, podwyższać kwotę czynszu, a w ramach obowiązków musi np. zapewnić sprawność przedmiotów znajdujących się w lokalu i naprawić usterki, które wystąpią w mieszkaniu, niezależnie od okoliczności. Jednak trzeba pamiętać, że jeżeli naprawa jest konieczna z winy najemcy to po jego stronie leży uiszczenie za nią opłat.
Warunki kaucji
W umowie wynajmu mieszkania należy umieścić również kwotę kaucji, jaką pobiera wynajmujący na wypadek nieterminowego uiszczania czynszu lub ewentualnych napraw. Jeżeli umowa zostanie zakończona bez żadnych problemów, kaucja musi wrócić do najemcy w ciągu 30 dni od zakończenia umowy.
Podpisy
Na końcu dokumentu obie strony powinny złożyć własnoręczne podpisy, którymi potwierdzają przyjęcie wszystkich zapisów umowy.
Co powinien zawierać protokół zdawczo-odbiorczy?
Do każdej umowy o najem lokalu mieszkalnego powinien być dołączony protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zawarty byłby stan mieszkania w momencie wydania kluczy najemcy. Należy zapisać w nim dane obu stron, dokładny adres lokalu i w dalszej części stan liczników wraz z numerami urządzeń, stan poszczególnych elementów mieszkania (ściany, podłogi, instalacje, drzwi i okna), lista wyposażenia z wyszczególnieniem stanu każdego przedmiotu i liczbę przekazanych kluczy najemcy.
Należy sporządzić dwa identyczne dokumenty, które powinny być załącznikami do umowy o najem mieszkania dla obu stron. Poza zapisaniem wszystkich wymienionych elementów, warto również wykonać zdjęcia, które będą dodatkową dokumentacją dotyczącą stanu lokalu.
Najczęściej popełniane błędy przy umowie wynajmu mieszkania
Przy dokumentach jak umowa mieszkaniowa należy zwracać uwagę na wszystkie szczegóły i dopilnować, aby wszystkie zapisane elementy były zapisane zgodnie ze stanem faktycznym. Częstym błędem jest brak umieszczenia wszystkich pełnoletnich mieszkańców w umowie. Zdarzają się również sytuacje, w których brakuje pojedynczych danych, jak np. numeru PESEL. Najczęstszym błędem jest jednak niedokładne wypełnienie protokołu zdawczo-odbiorczego. Opis stanu technicznego całego mieszkania jest podstawowym dowodem do zwrócenia pełnej kaucji, jeżeli płatności były regulowane na czas, a stan mieszkania przy oddaniu jest zgodny z protokołem.
Zwykła umowa najmu a umowa najmu okazjonalnego
Różnice między zwykłą umową najmu a umową najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego są bardzo istotne i należy na nie zwrócić uwagę podczas ich podpisywania. Przede wszystkim zwykła umowa wynajmu mieszkania może być na czas określony lub nieokreślony, a w przypadku najmu okazjonalnego czas musi być określony i może sięgać maksymalnie 10 lat. Najem okazjonalny wymaga również udziału notariusza, co nie jest konieczne przy zwykłym wynajmie lokalu. Najważniejszą różnicą dla najemcy jest ryzyko eksmisji. Lokator może zostać wyeksmitowany do lokalu zastępczego bez przeprowadzenia procesu sądowego, co nie jest możliwe przy zwykłej umowie wynajmu.
Zgodnie z polskim prawem umowa najmu mieszkania nie musi być spisana na piśmie. Należy jednak pamiętać, że ustna umowa jest ważna tylko na czas nieokreślony lub określony, ale na czas krótszy niż rok. Przy podpisywaniu umowy wynajmu mieszkania trzeba pamiętać o kilku kluczowych elementach, które muszą się w niej znaleźć. Należy w niej zawrzeć:
- datę i miejsce podpisania,
- dane najemcy i wynajmującego,
- dokładny opis lokalu,
- czas trwania umowy,
- wysokość i terminy opłat,
- zasady wypowiedzenia,
- prawa i obowiązki obu stron,
- warunki dotyczące kaucji,
- podpisy wynajmującego i najemcy.
Sporządzenie umowy najmu to nie tylko wpisanie stron i kwoty czynszu, ale też upewnienie się, że masz prawo wynająć dane mieszkanie. Musisz pamiętać, żeby umieścić w umowie wymienione wyżej elementy, ponieważ są one kluczowe przy wynajmie mieszkania. Z kolei przy najmie okazjonalnym musisz pamiętać, że wymagana jest obecność notariusza, a sama umowa może zostać podpisana na maksymalnie 10 lat. Pamiętaj o tym, wynajmując mieszkanie, aby uniknąć problemów prawnych!
