Oświadczenie o opuszczeniu lokalu mieszkalnego – co to takiego?

Najem okazjonalny od kilkunastu lat cieszy się w Polsce rosnącą popularnością, bo w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu daje właścicielowi mieszkania realne narzędzie do szybkiego odzyskania nieruchomości od nieuczciwego lokatora. Ceną za to bezpieczeństwo jest jednak dopełnienie kilku formalności, wśród których najważniejszą – i budzącą najwięcej pytań – jest oświadczenie o opuszczeniu lokalu mieszkalnego. To właśnie ten dokument decyduje o tym, czy umowa faktycznie korzysta z uproszczonej ścieżki egzekucyjnej, czy pozostaje jedynie standardowym najmem z ograniczoną ochroną wynajmującego. Zanim podpiszesz umowę najmu okazjonalnego, warto dokładnie wiedzieć, czym ten dokument jest, kto go sporządza i jakie wywołuje skutki prawne.

Choć w mowie potocznej funkcjonuje wiele określeń tego dokumentu – oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, akt notarialny z rygorem egzekucyjnym czy po prostu „oświadczenie od notariusza” – wszystkie odnoszą się do tego samego załącznika do umowy najmu okazjonalnego. Dokument ten musi mieć formę aktu notarialnego sporządzonego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, w którym najemca dobrowolnie zobowiązuje się opuścić i opróżnić wynajmowane mieszkanie w terminie wskazanym przez właściciela. Bez tego jednego dokumentu cała konstrukcja najmu okazjonalnego traci sens – a przynajmniej tę część, która realnie chroni interesy wynajmującego.

Oświadczenie o opuszczeniu lokalu mieszkalnego – definicja i podstawa prawna

Formalnie rzecz ujmując, oświadczenie o opuszczeniu lokalu mieszkalnego to jeden z trzech obowiązkowych załączników do umowy najmu okazjonalnego, wymienionych w art. 19a ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten wprost wskazuje, że najemca musi złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. W praktyce oznacza to, że lokator osobiście stawia się w kancelarii notarialnej i pod rygorem odpowiedzialności prawnej deklaruje, że dobrowolnie wyprowadzi się z wynajmowanego mieszkania, jeśli umowa wygaśnie lub zostanie rozwiązana, a on sam nie zrobi tego z własnej inicjatywy.

Podstawą samego mechanizmu jest art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, który pozwala nadać aktowi notarialnemu status tytułu egzekucyjnego, jeśli dłużnik (tu: najemca) poddał się w nim egzekucji obowiązku wydania lokalu, a w dokumencie wskazano termin lub zdarzenie, od którego zależy wykonanie tego obowiązku. Dzięki połączeniu ustawy lokatorskiej i Kodeksu postępowania cywilnego wynajmujący nie musi wytaczać powództwa o eksmisję przed sądem cywilnym, co bez tego zabezpieczenia mogłoby trwać nawet kilkanaście miesięcy.

Jaką funkcję pełni to oświadczenie w najmie okazjonalnym?

Głównym zadaniem tego dokumentu jest skrócenie i uproszczenie drogi, jaką musi przejść właściciel, aby odzyskać swoją własność od lokatora, który przestał wywiązywać się z umowy albo po prostu nie chce się wyprowadzić po jej zakończeniu. Zamiast wieloletniego procesu sądowego o eksmisję, wynajmujący dysponujący prawidłowo sporządzonym aktem notarialnym może – po dopełnieniu kilku formalności opisanych w dalszej części artykułu – skierować sprawę bezpośrednio do komornika sądowego, z pominięciem etapu wyrokowania.

Dla rzetelnego najemcy dokument ten nie stanowi żadnego zagrożenia – nie daje właścicielowi prawa do dowolnego, arbitralnego pozbycia się lokatora w trakcie trwania umowy. Rygor egzekucyjny zaczyna obowiązywać wyłącznie po wygaśnięciu lub skutecznym rozwiązaniu umowy najmu, np. wskutek zaległości czynszowych przekraczających próg określony w kontrakcie. Dla osoby, która terminowo reguluje płatności i przestrzega warunków umowy, samo istnienie takiego zabezpieczenia pozostaje więc w praktyce czysto teoretyczne.

Co powinno zawierać oświadczenie o opuszczeniu lokalu mieszkalnego?

Aby akt notarialny mógł skutecznie pełnić funkcję tytułu egzekucyjnego, musi zawierać kilka elementów wymaganych zarówno przez Kodeks postępowania cywilnego, jak i praktykę notarialną. W dokumencie powinny znaleźć się: dokładne oznaczenie stron umowy (dane najemcy i wynajmującego), wskazanie adresu wynajmowanego lokalu, powołanie się na konkretną umowę najmu okazjonalnego (data zawarcia, okres obowiązywania) oraz jednoznaczne zobowiązanie najemcy do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w przyszłym żądaniu wynajmującego. Notariusz odpowiada za to, by treść oświadczenia o opuszczeniu lokalu mieszkalnego odpowiadała wymogom art. 777 k.p.c. – każde niedopatrzenie w tym zakresie może w przyszłości utrudnić lub wręcz uniemożliwić nadanie klauzuli wykonalności.

Co istotne, sam ten dokument nie funkcjonuje w oderwaniu od pozostałych załączników do umowy. Pełny komplet dokumentów – zgodnie z tym, co opisaliśmy w artykule o obowiązkowych załącznikach do umowy najmu okazjonalnego – obejmuje jeszcze wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego oraz zgodę jego właściciela na ewentualne zamieszkanie w nim lokatora. Bez tych dwóch dodatkowych dokumentów samo poddanie się egzekucji pozostaje niepełne – sąd nie nada bowiem klauzuli wykonalności, jeśli wynajmujący nie wykaże, że najemca miał zapewnione miejsce, do którego mógł się przenieść.

Notariusz, forma aktu i koszt sporządzenia oświadczenia

Przepisy nie pozostawiają tu żadnej dowolności – oświadczenie o opuszczeniu lokalu mieszkalnego musi zostać sporządzone wyłącznie w formie aktu notarialnego. Zwykła forma pisemna, nawet z podpisem poświadczonym notarialnie, nie wystarczy, ponieważ nie tworzy tytułu egzekucyjnego w rozumieniu art. 777 k.p.c. Najemca musi więc osobiście stawić się w kancelarii notarialnej (ewentualnie może to zrobić pełnomocnik dysponujący odpowiednim pełnomocnictwem notarialnym), zapoznać się z treścią przygotowanego dokumentu i złożyć podpis w obecności notariusza. O tym, jakie konsekwencje grożą stronom, które spróbują pominąć ten wymóg i poprzestać na zwykłej umowie pisemnej, piszemy szerzej w artykule „Czy najem okazjonalny bez aktu notarialnego jest możliwy?”

Koszt sporządzenia aktu notarialnego zależy od maksymalnych stawek taksy notarialnej określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości i w praktyce mieści się zwykle w granicach kilkuset złotych – ostateczna kwota różni się w zależności od kancelarii, miasta oraz tego, czy akt obejmuje wyłącznie obowiązek opróżnienia lokalu, czy również zobowiązania finansowe najemcy. Ustawa nie rozstrzyga, która ze stron umowy powinna ponieść ten wydatek, dlatego w praktyce bywa on pokrywany przez najemcę, przez wynajmującego albo dzielony między obie strony – warto ustalić to jeszcze przed podpisaniem umowy głównej, aby uniknąć nieporozumień na etapie wizyty u notariusza.

Co się dzieje, gdy najemca nie opuści lokalu dobrowolnie?

Samo posiadanie aktu notarialnego nie oznacza automatycznej, natychmiastowej eksmisji – ustawa przewiduje konkretną procedurę, którą właściciel musi krok po kroku zrealizować. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeśli najemca dobrowolnie nie opróżnia mieszkania, wynajmujący doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela (art. 19d ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Żądanie to musi zawierać m.in. oznaczenie stron, wskazanie umowy najmu okazjonalnego i przyczynę ustania stosunku najmu, a także termin na opróżnienie lokalu, który nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia.

Dopiero gdy ten termin upłynie bezskutecznie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie o opuszczeniu lokalu mieszkalnego. Do wniosku dołącza żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu oraz potwierdzenie wcześniejszego zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Sąd bada sprawę wyłącznie pod kątem formalnym, co zwykle trwa od kilku dni do kilku tygodni – a nie, jak przy zwykłej sprawie o eksmisję, wiele miesięcy czy lat. Z aktem opatrzonym klauzulą wykonalności sprawa trafia bezpośrednio do komornika sądowego.

Skąd wziąć adres do wskazania w oświadczeniu, jeśli nie masz lokalu zastępczego?

W praktyce największym problemem przy kompletowaniu dokumentów bywa nie samo oświadczenie o opuszczeniu lokalu mieszkalnego, lecz wspomniany wcześniej lokal zastępczy. Nie każdy najemca dysponuje nieruchomością, którą mógłby wskazać jako adres na wypadek ewentualnej eksmisji, ani osobą – członkiem rodziny czy znajomym – gotową użyczyć swojego mieszkania i podpisać stosowną zgodę. Brak takiego adresu w praktyce blokuje możliwość podpisania umowy najmu okazjonalnego, nawet jeśli sam akt notarialny o poddaniu się egzekucji zostałby przygotowany bez zarzutu.

Warto podkreślić, że samej wizyty u notariusza w celu złożenia oświadczenia nie da się zlecić firmie zewnętrznej – to osobisty obowiązek najemcy, wynikający wprost z przepisów. Firmy takie jak okazjonalny.INFO pomagają natomiast w drugim, równie istotnym elemencie całej układanki: zapewniają adres nieruchomości oraz pisemną zgodę jej właściciela na ewentualne zamieszkanie najemcy, którą można wskazać w dokumentach do umowy.

Dlaczego kompletność oświadczenia ma znaczenie

Oświadczenie o opuszczeniu lokalu mieszkalnego to formalność, której nie da się pominąć ani potraktować po macoszemu, jeśli obu stronom zależy na realnej ochronie oferowanej przez najem okazjonalny. Dla właściciela oznacza ono realną, szybką ścieżkę odzyskania nieruchomości bez wieloletniego procesu sądowego. Dla rzetelnego najemcy – jasne i przewidywalne zasady współpracy, które nie niosą ze sobą żadnego ryzyka poza tym wynikającym z niedotrzymania własnych zobowiązań. Warto więc zadbać o to, by dokument został sporządzony prawidłowo, w komplecie z pozostałymi załącznikami, jeszcze przed podpisaniem właściwej umowy najmu.

Najczęściej zadawane pytania

Poniżej odpowiadamy na pytania, które najczęściej pojawiają się już po lekturze podstawowych informacji o oświadczeniu, a dotyczą bardziej szczegółowych sytuacji praktycznych.